城市密集建成环境（老城区）更新是全球城市的共同课题。以上海城投倾注廿年时光打造的露香园为代表，“人人争上游”的上海，给出一张“上下求索”的答卷。
更新，是城市全生命周期的永恒主题。
2300多年前，古希腊哲学家亚里士多德提出，“人们来到城市是为了生活，人们居住在城市是为了生活得更好”；14年前，上海世博会提出，“城市，让生活更美好。”
与人民对美好生活的要求相比，城市总是处在一种发展不平衡、不充分的状态，因此要通过城市更新行动进行调整、改造、完善。作为国内第一个针对近代建筑建立保护机制的城市、国内第一个将历史建筑保护上升到地方立法层面的城市、国内第一个提出成片保护概念的城市，上海在更新的理念、制度、方法等方面始终走在前列：
2014年，上海在全国率先提出了“15分钟社区生活圈”的概念；2019年1月,上海市政府印发《关于提升黄浦江、苏州河沿岸地区规划建设工作的指导意见》,正式提出“一江一河”概念，将最好的生态资源留给人民；2019年11月，在杨浦滨江，“人民城市人民建、人民城市为人民”重要理念被首次提出；2023年，上海规划资源系统围绕城市更新全生命周期管理，创新城市更新高质量发展新模式，在全市10个更新单元开展了责任规划师、责任建筑师、责任评估师“三师”联创机制试点实践，成为城市更新“三师”联创机制的开路先锋。
露香园一期、二期效果合成图
逆着时光的河流向前追溯，在中国城市化建设由求量到求质、由“有没有”到“好不好”的转型之前，在大规模增量建设唱主旋律的上世纪90年代，上海已然在“一年一个样，三年大变样”的高歌猛进中开始了城市更新的思考，1996年末启动的太平桥项目（上海新天地）及1998年启动的露香园项目便是其中代表。前者改变了石库门的命运，首创开发性保护模式，让其从人人都想搬离的“蜗居”一跃成为集社交、餐饮、消费等多重功能于一身的城市会客厅；后者则守护着上海之根，作为上海首个成片开发的历史风貌保护区更新成功案例，以最严格的保护红线还原历史文化风貌的同时，推进上海当时人口密度最大的地区——老城厢的蝶变升级，改善“七十二家房客”的居住条件，为后续传统里弄保留居住功能树立了先例典范，令城市繁华之源重回城市繁华之巅。
守护
城厢是上海的乡愁。以点、线、面结合的方式，守护上海之根。
老城区的“老去”及其所带来的城市“空心化”，是许多城市共同的难题。
物质空间载体老化、人民群众对美好生活的追求与历史风貌保护红线的矛盾交织。以上海的“名片、心脏、窗口”黄浦区为例，各类风貌保护区、风貌保护街巷占到整个区域面积的41%，不能简单地推倒重来是其旧改的压力和难度所在。在2022年7月全面完成了成片二级旧里以下房屋改造之前，高楼大厦背后有大量居民住在简屋陋室中，曾是黄浦长期以来的二元结构矛盾。
2003年，上海市人民政府批准《上海市中心城历史文化风貌区范围》，留存有上海700多年城市发展历史痕迹的老城厢，成为中心城12个历史文化风貌区之一。2005年，《历史文化风貌区保护规划》编制完成，在详细规划层面，形成点、线、面相结合的保护对象规划编制体系。时任上海市规划局副局长伍江表示，完整、连片地保护城市历史文化风貌，符合国际上有关保护城市历史文化的权威文件《威尼斯宪章》所提出的精神和方针；全国勘察设计大师蔡镇钰表示，规划强调了对这些建筑和附属设施都必须“完整连片”地进行保护，以使它们的空间格局、街区景观能够完整地体现上海某一历史时期的地域文化特色。
2003年露香园路与大境路交叉口实景图
美国学者将上海比做通往现代中国的钥匙，这座孕育了中国现代化进程中无数个时髦的第一次的城市，在自身的发展建设中，不仅拥有领先的政策、理念、规划，还有领先的执行者和实施者。2002年，上海市政府正式将改造老城厢西北块（露香园区域）的任务交给黄浦区政府和上海城投。作为中国第一家城投公司，于1998年介入露香园区域的上海城投，在“传承城市历史文脉，完成城市更新”的使命下，详尽记录下了老城厢肌理，恢复“街-巷-弄-院”的尺度，并在保留的街巷中沿用历史路名。
老城厢边界明确、形态独特，区内街道交错密布、巷弄蜿蜓曲折、街巷景观多变、建筑类型众多，为典型的自然发展形成的城市格局。面对上海中心城内整体性最好、规模最大的一处以上海传统地域文化为风貌特色的历史文化风貌区，露香园项目领先当时以单体建筑为保护对象的保护理念，以历史肌理、街巷尺度等为保护对象，通过一系列创新手法重塑场所精神，具体包括“保护城市肌理”“重生历史街巷”“复兴街巷活力”等。
“保护城市肌理”主要体现在项目南北分区的建筑布局，北侧高层建筑集中布置，尽可能保留和恢复南侧老城厢连绵成片的风貌肌理，预留了老城厢到外滩东西向的视觉通廊。
“历史街巷重生”则体现在对现存的16条历史街巷中的10条进行场所重塑。在延续历史街巷格局的基础上，对于百年保护的历史风貌道路街巷，严格遵循了原有的空间尺度关系和红线宽度，突出两侧建筑传统老城厢里弄中西合璧的历史风貌特征。
为复兴里弄烟火气息，露香园项目打破当时以设计为切入点的更新理念，以运营思维进行“街巷活力复兴”。在延续原有“十字”商业格局的基础上进行演化，突出打造“河南南路-大境路-方浜中路”商业轴线，引入独具老城厢文化内涵的商业品牌，打造慢生活商业街区。
传承
穿越700多年光阴，仪态万方的老建筑，承载文化与历史的馈赠。
露香园是明嘉靖年间顾氏兄弟耗时十年修建的园林，与豫园、日涉园并列上海三大名园，代表上海园林的最高水准，是文化的瑰宝、城市的图腾、人居的巅峰。
历经数百年的岁月洗礼，几经变迁后的露香园更名为“九亩地”。上世纪初拆除城墙后，因靠近原法租界便很快实现了城市化，形成了当时娱乐业聚集的“南市剧场圈”，留有许多中西合璧的里弄建筑及新舞台、梨园公所、万竹学堂等公共建筑。
露香园一期、二期效果合成图
露香园项目大致位于原露香园旧址，地块内拥有“万竹街41号”“同庆街37号”“南市区图书馆”“万竹小学”“慈修庵”“大境阁”等众多珍贵历史建筑。针对不同保护级别的历史建筑，项目进行不同路径的创新与探索，探索在文化背景下重现老城厢的文化内涵，共计保护修缮11栋历史建筑、1个历史街区，其中保护建筑2处，文物保护点5处。
针对“万竹街41号”“慈修庵”“大境阁”等众多珍贵历史建筑，露香园在对城市基因的深入挖掘和翔实纪录的基础上，通过对历史建筑的精心修缮，平衡“传承”与“创新”，在建筑的历史厚度上，以可持续的城市文化内在生命力，激发历史建筑瑰宝的恒久价值。其中“万竹街41号”历史保留建筑，就是位于露香园基地内的一栋珍贵历史遗产。原建筑始建于1940年代。整个建筑为五开间前后两进格局，局部三层。作为旧式石库门的代表之作，在中西融合的风格中具有强烈的海派文化特征与世家宅院价值。项目在做了大量历史信息收集的基础上，对原建筑的材料及工艺进行了详细的研究。在保护修缮设计中平衡历史风貌和现实使用功能，在由表及里的匠心雕琢下，重启建筑瑰宝的熠熠风华，重耀城市人文之光。
这场跨越20载的漫漫更新中，露香园几乎与上海对历史风貌保护与城市更新的认知、探索同步，作为开路先锋，创造了上海城市更新模式、手法等方面的若干个第一次，对开明里整体平移，就是上海第一次针对成片街坊实施整体平移保护。
开明里修缮前实景图、修缮后效果图
作为上海现存最大最完整的整体石库门里弄，由民国初期开明公司所打造的开明里，包含了石库门、厢房、亭子间、过街楼、老虎窗、老弄堂等经典的海派建筑风貌元素，被列为上海市第三次全国文物普查不可移动文物（310102805190000319）,现存包括11栋黄浦区文物保护点建筑和2栋保留历史建筑，具备极大的历史文保价值。
为了能更好地传承城市历史文脉，项目对开明里文保建筑采取整体平移。单个历史建筑的平移已是不易，而成片的建筑群落平移，则是一次城市更新下的文保方案探索与实践。通过这一前所未有的举措，开明里“外市-内里-公共建筑”的格局特征得以留存，露香园区域连绵低层的历史风貌得以赓续。
匠心
保持旧时匠人的创作和手风，以上海特有的精细化、绣花针功夫实现修旧如旧。
文以载道，物传精神。自上世纪末作为大城工匠躬身入局，通过露香园地区的改造，共计改善4000余户原住民的居住条件，总投资约400亿元。同时，项目对老城厢的人文风貌进行详实“记录”与“探究”，建立历史街区空间档案，在快周转唱主旋律的城市化上半场，倾注20余载时光雕琢一园，在市场喧嚣中，埋首于城市根脉的守护与复兴。
万竹街41号实景图
首届上海市建筑遗产保护利用的示范性项目为例，“万竹街41号”体现了露香园项目在“工程技术层面”的创新。在深度调研和测绘的基础上，露香园项目遵循“修旧如旧”的方针，尽最大可能利用留存构件和原有斩假石、水刷石材料，高度还原历史建筑墙面的传统肌理质感。标志性的顶部山花、石库门门头、仿古小青瓦屋面、特色木构阳台，匠心浇筑之下，老建筑的外观工艺美学在城市发展的洪流中破茧重生。
自然
面向历史，勇担守护之责；面向未来，履行生态优化之径。
“城市双修”是指生态修复、城市修补，2017年起，住房城乡建设部将“城市双修”作为治理城市病、转变城市发展方式的重要抓手，推动城市转型发展。中国规划学会理事、西南交通大学规划系主任毕凌岚曾表示，囿于过去数十年来对生态优化的认知，老城区的生态优化面临生态服务功能用地匮乏、环境品质低劣等困境，由此衍生的社会、环境、交通问题等，严重的时候甚至令一些老城区沦为“城市伤疤”。
在上世纪中叶，露香园所在的老城厢邑庙区，人口密度便已达到全上海最高，居民戏称“一张报纸上站好几个人”。上世纪90年代，上海城投介入该地区之时，超负荷的居民数量和落后的城市基础设施，旧改迫在眉睫。
曾秉持“生态优先”打造新江湾城的上海城投，着眼城市密集建成环境（老城区）的生态优化，在以严苛标准守护历史的同时，亦以先进手段打造可持续的未来，真正做到“上下求索”。通过打造层次丰富的绿色生态开放空间，塑造“十米见绿、百米见园”的优美生态环境。并在项目建设初期就导入节能、环保、超低能耗和低影响力开发等理念，前瞻性打造面向未来的可持续智慧城市。
与此同时，根据黄浦区“蓝绿丝带”规划，作为上海最重要生态文化景观轴之一，“蓝绿丝带”中部贯穿“大豫园片区”，西起新天地，东联外滩滨江地区的主轴，衔接外滩、世博、新天地、滨江、陆家嘴5大板块，推动中心城区的生态优化。据了解，即将面世的露香园二期，借由黄浦“蓝绿丝带”规划，重焕“露香池”等历史人文盛景打造可诗意漫步的城市中心公共空间体系，还原其作为海上名园的花木葳蕤、流水潺湲。
露香园二期别墅效果图
项目将持续推出高品质平层公寓及风貌别墅产品，致力于为上海市场带来纯粹的海派人居体验，赓续该地块作为栖居高地的地脉基因，城市的繁花之源，重新屹立为繁花与人居之巅。